关于投资理财这个话题，其实可以讨论很多，如果亲们有兴趣看的话，我会继续针对投资理财、职场、创业这些话题写一些帖子，投资理财是一门一直要学习的功课，有些领域我也不熟悉，也要不断学习，能和大家一起讨论我觉得很开心。
今天还是来聊聊房子，毕竟是最大的资产配置，上个月我曾经发过一篇关于买房的帖子，大概谈了下，后来收到的很多私信和回复中，大家最最关注的还是楼市，所以今天我想把这个话题聊的透一点，尽我所能，毫无保留。当然我不是地产业出身，所有的分析都结合我自己和朋友们的观察，我身边有两个地产大V，这两年他们给了我很多指点，今天也一起分享下。
1、楼市为什么如此火？
说实话全市场来看，这么多投资品种，大部分人还是会觉得投资渠道匮乏，所以楼市的火爆也是大资金无处可去的表现，是一种货币现象，大类资产配置时仍然只能首选楼市。
我们有时自己在讨论，经历过几次牛市熊市，真正赚大钱的人毕竟是少，回顾这10年，我们大部分的财产性收入都来自楼市。
但是，未来10年的楼市格局和过去10年完全不同了。
2、楼市还会不会涨？
分阶段分区域，这个问题很难几句话回答。在我看来各地的楼市跟股市一样的道理，炒过股票的都知道有板块轮动和周期，你可以把一个城市的楼市看成一只股票。它的上涨一定是伴随着很多利好消息、政策红利等。
有的城市已经经历过几轮普涨（一线城市和有些二线城市），房价在近两年又翻了倍（均价），接下来大概率会面临结构性市场，通俗点说，就是有的区域和楼盘涨，有的不涨，有的甚至是跌。基本上会符合二八定律，能涨的就是20%。
对于上海来说，有潜力、未来规划布局良好的区域（未必是传统市中心，而是附中心以及郊区，例如大宁、大虹桥、前滩这些板块，当然也都不便宜了）中品质良好的房子，房价可能会平稳上涨，而发展缓慢的区域（包括有些市中心区域）的老破小、老破大，或者房龄长品质一般的房子，其实近一年非但涨不动，在实际成交过程中还跌了，这个可以在中介那边感受到。
我有几个朋友过去一年在置换，都明显感受到了二手房出售时的压力，基本上不降价是卖不掉的，看似挂牌价没跌，实际交易中不降价10~20%卖不掉，这就是跌了。所以房子到底值多少钱，你卖的时候就知道了。
另外一点，如今上海那么多被限价的新盘陆续开盘，开盘价还明显低于旁边二手房10%~15%
以上，导致更多的人冲进新盘市场抢房，这个对于二手房也是个利空。最近上海的抢新盘有多疯狂想必大家也都看到了，与此相对照的是二手房市场越来越冷。
这也就给我们一个提醒，当你买入的新盘若干年后变成二手盘后，会是什么光景呢？正如我一个资深地产朋友所说的，房价进入了存量博弈的阶段，居住需求在升级。他也坚持认为，未来能继续涨可能就是那20%的房子，普涨的格局应该很难有。而这个规律应该适用于其他几个一线城市。
所以如果你买房是自住需求，不考虑投资需求，不考虑卖出，那么买自己喜欢的房子就可以，如果现在的房子已经满足了自住需求，其实也未必需要这样折腾置换。如果你考虑的是投资需求，现在来看投资难度是比前两年增加不少的，需要准备更多的首付资金，而且需要精准的选择位置，才能继续享受楼市的财富效应。
作为投资考虑，你买入的时候一定要考虑以后这房子能卖给谁，谁来为你接盘的问题。什么样的房子未来好卖？肯定是出入方便、商业配套、居住环境好、户型合理的房子。
3、关于地段的选择
房子和股市一样，买的是未来，不是现在，不能纠结于传统意义上的好地段。
大家观察一下可以发现，以上海为例，现在中环以内没什么价值洼地了，所有开出来的新盘的价格都在9~10万区间，东南西北都是一样，你会发现有些中环位置的新楼盘比市中心的老盘都贵。从过去10年来看，新天地的楼盘的涨幅其实不高的，贵不等于收益高，很多人可能不相信，新天地有些楼盘十年的涨幅也就两三倍，而上海十年十倍的区域很多很多。从居住上讲，作为上一个时代的住宅，有些老盘的品质明显不如新盘了。
今后，居住品质一定是很多人首要关心的，居住品质的构成有很多因素，是不是在传统市中心却未必是第一考虑，甚至是不是在内环也不一定。整个城市在呈现中心多元化，这也是政府所倡导的，你要约人吃饭、聚餐、购物不必再跑到人民广场、淮海路、静安寺，你原来在市中心喜欢的那些业态在附中心也都有，这是附中心崛起的大背景，那围绕着这些附中心的楼盘自然成为新贵。特别是那些小区品质好，环境好的楼盘就是受追捧。下一步大家置换房子，也一定大部分会为居住环境和品质买单。而不是为传统地段买单。
我一个亲戚一直钟情于市中心，她两年前入了人民广场附近的一个老楼盘，那肯定是上海的地标，真正意义上的市中心，但从居住角度来看，环境很一般，整个楼盘没有一点绿化，出门就是闹市，我不认为这样的老盘明显好于中环位置上的某些高品质新盘。而从投资角度来看，未来的增值空间也比较有限。
4、关于开发商的选择
我自己更喜欢国企和央企开发商，我买的第一套房是国企开发商，第二套房是央企开发商，他们都有点不差钱的味道。我喜欢南北通透房型规整的房子，卧室朝南。国企央企开发商在精装修房的选材用料，以及配备的家电上更舍得，这几年有些央企开发的楼盘真的品质很好。
说到买毛坯还是精装，我觉得前提是你要先确定区域和地段，要先确定楼盘，再次才是精装还是毛坯的问题，装修不可能先于地段位置。我一直买的是精装修房，我是一个比较懒的人，也不想在装修上花太多精力，更怕入住后挨家挨户装修的噪音污染。
5、关于二三线城市
说到其它城市，这点上我关注的不够，只能谈下大概，有些城市完成了第一波主升浪（均价突破了一万或者两万的三线城市），所以之后可能还有一波拉升，并进入豪宅阶段。我注意到去年年底到现在，有些三四线城市的房价涨的很快，三四个月的功夫已经40%~50%涨好了，就是一波主升浪。有些城市连主升浪都没启动（四五线城市），其实是可以关注的，但是城市的选择也是一个很大的话题。当然也有的城市不会迎来主升浪。这都要结合当地经济发展情况、GDP增速、人口导入情况通盘考虑。每个城市的情况都不同，要一个一个分析，如果我去外地投资买房，我先去了解它的新盘交易活跃度、成交价格以及二手房市场价格情况及活跃度，以及对应的租金回报情况。
聊下我自己的外地看房经历，说实在的，外地炒房是有点难度的，操作上首先不方便，但是作为投资的话，有合适的机会还是可以入手的。
6、关于商住房的问题
很多人问到商住房的问题，各个地区的政策差别很大。我曾经也看过商住房。我很明确是投资需求，不会用来住，所以对我来说无非两点：1、租金回报率 2、是否有增值空间，因为我不想一直持有下去。
插一句，租金回报率怎么计算？（月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款），上海大部分的住宅的租金回报率只有3~5%，部分豪宅看似租金高，但是总价也高，所以要超过5%都很难。单单从租金回报率上看，是不太吸引人的。
我在2016年看过上海的一个商住楼盘，那时上海还没针对商住楼盘出政策，所以那年夏天商住楼盘很火，同等区域，商住比住宅便宜30~40%，很多限购的人就转战到商住房上，房价也在稳步上涨，租金也不比周围住宅低，说实话那次差点想入那套商住。可是马上来的政策，叫停了所有“类住宅”项目网签，并对商住房进行整改，我也就彻底放弃了这个念头。
总体来说，我还是建议你们买住宅，与住宅相比，商住房有很多弊端，土地出让年限最长为50年；商住房不能迁入户口，不能享受学校、居委会等配套设施；水电等费用标准也高于住宅，物业费也高于住宅；公摊面积比较大，因为有居住又有办公，人员也混杂，居住环境差。当然，一线城市由于严格的限购措施，没办法买入住宅，买商住是一种办法。
如果你们喜欢看，下一次咱们继续聊聊投资理财~
